תאד"מ 3383-05-22: עמק ואח' נ' בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ

משרדנו מייצג זוג רוכשים שחתמו עם חברת "בר ובניו" חברה לבנין ופיתוח בע"מ על הסכם מכר בקשר לדירת מגורים בשכונת רובע יזרעאל בעפולה.

• מאמר: הקבלן שלח הזמנה לקבלת החזקה בדירה - כך תערכו לפרוטוקול המסירה.

מדובר בדירה שנבנתה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אך ראוי לציין כי התובעים רכשו את דירתם בעסקה שנכנסת בגדרו של המונח "השוק החופשי". היות שחל איחור במסירת הדירה מקבלן – הגישו הרוכשים תביעה במסגרת הליך תאד"מ 3383-05-22: עמק ואח' נ' בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ.

• מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.

לפי הסכם המכר, התחייבה החברה למסור את הדירה בתוך 12 חודשים ממועד החתימה, קרי עד לא יאוחר מיום 22.10.20. מבדיקה של תיק הבניין, עולה כי היתר הבנייה לפרויקט התקבל ביום 9.2.17, כך שבמועד החתימה (בחלוף 40 חודשים מתחילת העבודות) הפרויקט היה (לכאורה) בשלב מתקדם.

• מאמר: איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022).

נקדים את המאחר ונציין כי, הדירה נמסרה לרוכשים באיחור משמעותי של כ- 12 חודשים לעומת מועד המסירה החוזי. על פי חוות דעת שמאית גובה הפיצוי בעבור האיחור במסירה בלבד עמד על כ- 55,000 ₪.

• מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

חרף פניות חוזרות ונשנות מצד הרוכשים – החברה סירבה לשלם פיצוי, ובהתאם לרוח התקופה – טענה לפטור מתשלום פיצוי עקב השפעתו של נגיף הקורונה, סגרים, חתימה על כתב ויתור וכיוצא בזה טענות לכוח עליון.

• מאמר: איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה.

• מאמר: איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

במשך חודשים רבים התעלמה החברה מדרישות לתשלום פיצוי, טענה לעיכובים באשמת הקורונה, נמנעה מלמסור מועד מסירה נדחה והותירה את הרוכשים להתמודד עם הנטל הכפול והמכופל של שכר דירה, החזרי משכנתא, מעברי דירה, מגורים ארעיים וכו'.

• מאמר: חיוב רוכשי דירות בעבור תשריטים וחיבור לחברת החשמל.

לפי חוק המכר דירות (בנוסחו לפני תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות), במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה במשך שמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.

• מאמר: האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

• מאמר: מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם?

על מנת שהוראות חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה, סעיף 7א(א) לחוק אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש. על כן, כל טענה של החברה לפטור מתשלום פיצוי צריכה לעלות בקנה אחד עם הוראות חוק.

• מאמר: ליקויי בנייה – מתי היזם יחויב בפיצוי כספי במקום תיקון הליקויים.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – הצדדים רשאים להסכים כי נסיבות מעכבות שהוסכמו עליהם יקנו ליזם פטור מתשלום פיצוי, ובלבד שהאיחור במסירה "נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

כלומר, על מנת ליהנות מפטור מתשלום לא די בכך שהסכם המכר יכלול שורה של נסיבות מעכבות שמוגדרות ככוח עליון ושמקנות פטור מתשלום פיצוי, אלא שעל הנסיבות להיכנס בגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – אחרת הן בטלות.

• מאמר: דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך.

את הפיצוי מכח חוק המכר דירות יש לשלם מדי חודש בחודשו, אלא שעיון בהסכם המכר שנחתם מלמד כי החברה קבעה שהתשלום ישולם בתום תקופת האיחור במסגרת גמר חשבון שיערכו הצדדים. על כן, ובשים לב לאמור לעיל, ברור הוא שהתניה פסולה זו בטלה.

כאן המקום לציין כי בתביעה אחרת בה ייצג משרדנו זוג רוכשים נגד חברת בר ובניו בעקבות אי תשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות (קישור להליך הנוסף) – נתקלנו בתניה פסולה לפיה החברה תשלם פיצוי בגין שישה חודשי איחור בלבד (ואכן, התביעה הוגשה לאחר שהחברה הפסיקה לשלם פיצויים החל מהחודש השביעי לאיחור ועד לחודש ה- 18 לערך).

במקרה שלפנינו, התובעים המתינו בלית ברירה ובניגוד לרצונם עד למועד המסירה, אלא שבמסגרת גמר החשבון טענה החברה לפטור מתשלום פיצוי עקב נגיף הקורונה. היות שהתובעים לא ויתרו והתעקשו על קבלת פיצוי – הועלתה לפתע דרישה לתשלום ריבית פיגורים בגין איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה.

בהמשך, וכאילו שלא די באי תשלום פיצוי במשך 12 חודשי איחור, התנתה החברה את מסירת הדירה וגמר החשבון בחתימת התובעים כל כתב ויתור; כתב ויתור אשר כלל תשלום זעום מצד החברה תמורת ויתור משמעותי מצד הרוכשים. בסמוך לאחר מכן, שלחו הרוכשים מכתב ובו צוין כי החתימה נעשתה תחת מחאה.

• מאמר: ביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

עם פניית הרוכשים נשלח לחברה מכתב התראה ודרישה לתשלום פיצוי אשר נשענת על חוות דעת שמאית, אלא שבתגובה טענה החברה שהרוכשים כבולים לכתב הוויתור, ומשכך אין ביכולתם לדרוש את הפיצוי לו הם זכאים מכח חוק המכר דירות.

במסגרת כתב התביעה, ציינו התובעים כי טענות הנתבעת לכוח עליון מהוות התניה פסולה על חוק המכר דירות, ושממילא הנ"ל כשלה בהוכחת טענותיה לכוח עליון. עוד נטעו שהסכם הוויתור מתנה אף הוא על חוק המכר דירות, שהעיכוב בתשלום התמורה לא עיכב את ביצוע הפרויקט ושהתנהלות הנתבעת מעידה על ויתור, אשם תורם, רשלנות, מחדל ועוד.

במסגרת כתב ההגנה, נשענה הנתבעת על סעיפים בהסכם המכר אשר מתנים באופן פסול על חוק המכר דירות, על שורת המקרים שהוגדרו ככוח עליון, על איחור בתשלום התמורה ועוד.

בדיון שהתקיים ביום 25.12.22, טענו התובעים בפני בית המשפט כי לפנינו מחלוקת פשוטה ביותר. עוד נטען כי הנתבעת פועלת לדחיית קץ התשלום ללא תועלת. שכן, אפילו חוות הדעת השמאית מטעמה לא נעשה בעבור הדירה ואף לא בעבור תקופת האיחור הרלוונטית (חוות הדעת מטעם הנתבעת נערכה בעבור דמי שכירות בשנת 2019, בעוד שהאיחור במקרה דנן ארע בחודש 11/2020).

עוד טענו התובעים כי ניסיון הנתבעת להסתמך על כתב ויתור שנוסח על ידה, שלא נחתם על ידה, שאינו מפרט את היקף הוויתור וכו' – אינו עונה לדרישת המסוימות או גמירות הדעת שבדיני החוזי, ומה גם שהוא מנוגד לחוק המכר דירות.

בהמשך לכך, הבהירו התובעים כי ניסיון הנתבעת להשית עליהם ריבית פיגורים בגין איחור בתשלום התמורה נעשית בחוסר תום לב. שכן, מדובר בסכום זעום לעומת מחיר הדירה, ושממילא הנתבעת לא פנתה אליהם בעניין החוב במשך כשנתיים!

לסיכום:

התיק עודנו מתנהל בבית המשפט, אך כתבי הטעונות הוגשו, יריעת המחלוקת (והטענות) הועלתה על כתב והעדר טעמי ההגנה של הנתבעת ברורים. במקום לשלם פיצוי היא התנתה את מסירת הדירה בחתימה על כתב ויתור שאינו מחייב בשל הסיבות שצוינו לעיל. על כן, הנתבעת לא טרחה אפילו להגיש חוות דעת שעומדת בדיני הראיות.