ת.א. 12492-08-22 בנטוב ואח' נ' ראובן סרוגו חברה לבניין בע"מ

משרדנו מייצג זוג רוכשים שקנו מחברת ראובן סרוגו חברה לבניין בע"מ דירה בפרויקט NESS-HI ברחוב שאול המלך, נס ציונה (שלב א); פרויקט פינוי בינוי רחב היקף אשר מבוצע ברח' שאול המלך. מדובר בדירה שנבנתה בחלקו הראשון של הפרויקט, שלב א, שהחל באמצע העשור הקודם (בשנת 2015 לערך), ואילו חלקו השני נמצא בימים אלו בשלבי סיום.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

לעניין מאמר זה, חשוב לציין כי חוק המכר דירות וההלכה הפסוקה מגנים על רוכשי דירות שחתמו על הסכמי ויתור או הסכמי פשרה שמקפחים את זכויותיהם. למידע נוסף כנסו למאמר – ביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

משרדנו מייצג רוכשים בתביעה שהוגשה ביחס לשני ראשי נזק שונים:

1. פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן.

2. פיצוי עקב מסירת דירת בת 3.5 במקום דירת 4 חדרים כפי שהובטח בהסכם המכר.

במסגרת תביעה שהוגשה על סך של 370,000 ₪ נטען כי חברת סרוגו איחרה במסירת הדירה, ומשכך עליה לשלם פיצוי מכח הוראות חוק המכר דירות.

• מאמר: הקבלן שלח הזמנה לקבלת החזקה בדירה - כך תערכו לפרוטוקול המסירה.

עוד נטען כי החברה בנתה בפועל דירת 3.5 חדרים, זאת לעומת התחייבויותיה בהסכם המכר לבנות דירת 4 חדרים. אלו למעשה שתי העילות העיקריות שבגינן הוגשה התביעה.

• מאמר: ליקויי בנייה - 10 פסקי דין מובילים בקשר לאבדן זכותו של היזם לתיקונם וחיובו בפיצוי כספי.

פיצוי מחברת סרוגו בגין מסירת הדירה באיחור:

לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת דירה לרוכש ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן (מדובר במנגנון הפיצוי שחל לפני שתיקון מספר 9 לחוק אשר נכנס לתוקפו ביום 07.07.2022).

לפי הוראות הסכם המכר החברה התחייבה למסור את הדירה בחודש 11/2019, אלא שהמסירה בפועל בוצעה רק בחודש 07/2020. מכאן, שמדובר בתקופת איחור משמעותית של 8 חודשים ו- 6 ימים. לאורך כל תקופת האיחור, וחרף פניות ודרישות לקבלת פיצוי מצד הרוכשים – החברה סירבה לשלם פיצוי הולם בהתאם להוראות החוק.

• מאמר: איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022).

לפי סעיף "הפטור": סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות (בנוסח שלפני התיקון) - "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

• מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.

לטענת החברה, היא פטורה מתשלום פיצוי משום שאירעו מספר אירועים שניתן לכנותם "כחח עליון", ובהם: מגפת הקורונה, סגרים, מבצע שומר חומות ועוד. כן החברה טענה לעיכובים נוספים שלפי טענתה דוחים את מועד המסירה ומקנים לה פטור מתשלום פיצוי.

• מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

אלא שבניגוד למשמעות שמנסה החברה להקנות לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – הפרשנות שהנחילו בתי המשפט ל- "נסיבות שאינן בשליטת המוכר" או לדרישת "... הסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו" – רחוקה שנות אור מהפרשנות שהיזמים מנסים להציג או מההגדרה שהם מנחילים למונח כח עליון בהסכמי המכר.

ואכן, התביעה דנן הוגשה בהסתמך על ההלכה הפסוקה שנשענת על עשרות ואף מאות פסקי דין שהכריעו במחלוקות שבין רוכשי דירות לבין יזמים ביחס למחלוקות דומות ושדחו באופן עקבי את ניסיונותיהם של מוכרים לרוקן את חוק המכר דירות מתוכנו עקב רצונם שלא לשלם פיצוי.

כפי שפורט בהרחבה במאמרים פרי עטי (שהועלו לאתר זה) – יזם המבקש פטור מתשלום פיצוי מכח סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות נדרש לעמוד בשלושה מבחנים שנקבעו על ידי הפסיקה, ובהם: המבחן העובדתי (נסיבות שאינן בשליטתו), המבחן המשפטי (הסיכון להתרחשותן) והמבחן כללי (האם בנסיבות העניין ראוי להטיל את נסיבות העיכוב על היזם).

במסגרת כתב התביעה נטען (בהתאם להלכה הפסוקה) כי המציאות הביטחונית במדינתנו מחייבת כל יזם לקחת בחשבון שיתרחש אירוע ביטחוני אחת לכמה חודשים, ושתכנון נכון וראוי של לוח הזמנים מחייבת לקחת בחשבון את העיכובים שיגרמו מכך. על כן, יש לדחות את הטענה לדחיית מועד המסירה ולפטור מתשלום פיצוי במבצע שומר חומות.

בדומה לכך, נטען בכתב התביעה שהיה על היזם לצפות עיכובים באשמת הרשויות, העירייה, חברת החשמל, תאגיד המים, פיקוד העורף ועוד. שאם לא כן, התעלמות מהעיכובים שעלולים לנבוע בקשר להוצאת האישורים הנחוצים לקבלת טופס 4, בירוקרטיה וביצוע עבודות באתר הפרויקט ובסביבתו מתעלמת מהפרקטיקה הנהוגה ועלולה להוביל לכך שלוח הזמנים יתוכנן באופן רשלני לכאורה.

לצורך עמידה במבחן העובדתי, על היזם לעמוד במבחן המשנה – "הסיבה בלעדיה אין". לפיו לא די בכך שהיזם יטען או יוכיח שאירעו נסיבות מעכבות לכאורה, אלא שעליו להראות שהוא היה יכול למסור את הדירה ללא עיכוב אלמלא אותן נסיבות מעכבות.

ביחס לטענות היזם לפטור מתשלום פיצוי עקב מגפת הקורונה – כידוע, "קורונה אינה מילת קסם" והסתמכות על מגפת הקורונה אינה מקנה פטור אוטומטי. אם לא די בכך, איחור של קבלנים במסירת דירה מוגדרת "כמכת מדינה", כך שמגפת האיחורים לא החלה בסמוך למגפת הקורונה (וגם לא מגפת התירוצים לפטור מתשלום פיצוי).

• מאמר: חיוב רוכשי דירות בעבור תשריטים וחיבור לחברת החשמל.

על מנת לחזק את טענותיהם, התובעים צירפו אסמכתאות אשר מוכיחות מעל לכל ספק שהתרחשו נסיבות מעכבות שהחברה לא ציינה; נסיבות אשר נמצאות במתחם האחריות הבלעדי של החברה.

חברת סרוגו מסרה דירת 3.5 חדרים במקום 4 חדרים בפרויקט היי – נס (HI-NESS) בנס ציונה:

תקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, עוסקת ב- "שטח מינימלי של חלקי בנין ורוחב מינימלי בין קירות". על פי התקנה הנ"ל שטחו המינימאלי של חדר הינו 8 מ"ר ורוחבו המינימאלי הינו 2.60 מ'.

• מאמר: דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך.

מכאן שעולה כי חריגה מהמידות המינימאליות מהווה הפרה של דיני התכנון והבנייה, ואף הופכת את החדר לחצי או לחדרון במקרים מסוימים. על פי ההלכה הפסוקה – לא ניתן לחרוג מתקנות התכנון והבניה ביחס לשטחו המינימאלי של חדר אפילו בסנטימטר.

• מאמר: ליקויי בנייה – מתי היזם יחויב בפיצוי כספי במקום תיקון הליקויים.

במסגרת זו, נקבע בפסיקה כי יזם שבנה דירה ששטחה גדול יותר מזה שנקבע בהסכם המכר אינו מפצה על חריגה מתקנות התכנון והבנייה בעניין שטחה של הדירה. כן נקבע כי הוראות המפרט הטכני (צו המכר דירות) המאפשרות סטייה של 2% ביחס לשטחה של הדירה אינן חלות על תקנות התכנון והבניה אשר קובעות שטח מינימאלי לחדר.

לפי מסמכי העסקה (הסכם המכר, מפרט טכני, תוכניות מכר וכו') – חברת סרוגו התחייבה למסור לתובעים דירת 4 חדרים. אלא שעל פי חוות דעת הנדסית שערך מומחה מטעם הרוכשים עם כניסתם לדירה – נמצא כי נמסרה להם דירת 3.5 חדרים.

• מאמר: ליקויי בנייה – אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט.

כפי שיצוין להלן, לפי חוות הדעת השמאית, הפער בין שוויה של דירת 4 חדרים לדירת 3.5 בפרויקט היי נס (HI-NESS) בנס ציונה עומד על 300,000 ₪.

על כן, המומחה מטעם הרוכשים ציין במסגרת דו"ח הבדק כי מדובר באי התאמה שאינה ניתנת לתיקון. לתוצאה זהה, הגיע גם השמאי מטעם התובעים אשר ערך חוות דעת שמאית לעניין ירידת הערך שנובעת מאי ההתאמה.

• מאמר: מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם.

כאמור, לפי חוות הדעת השמאית – ירידת הערך נאמדה ב- 300,000 ₪.

מיד לאחר שחוות הדעת ההנדסית נערכה – שלחו התובעים לחברה עותק ממנה ודרשו לקבל התייחסות לגבי אי ההתאמה שנמצאה ביחס לשטח החדר. אולם, הקבלן המבצע מטעם סרוגו ציין כבר בביקורו הראשון כי אי ההתאמה אינה ניתנת לתיקון.

היות שהליקוי אינו ניתן לתיקון, ערכו התובעים חוות דעת שמאית לעניין ירידת הערך שנגרמה עקב כך – ואף שלחו מכתב התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים לו צורפו כלל חוות הדעת (חוות דעת הנדסית ושתי חוות דעת שמאיות). אולם, בשלב החברה הכחישה את קיומה של אי ההתאמה.

בהמשך, נשלחה לחברת סרוגו טיוטה של כתב התביעה, ובתגובה ציינה החברה שבדיקת אי ההתאמה על ידי הקבלן המבצע אינה מספיקה, ועל כן שהיא מתעקשת לבדוק את הנושא בעצמה. ואכן, בפגישה שהתקיימה עם החברה לצורך בדיקת אי ההתאמה הגיעו מהנדס החברה, אנשי מקצוע ממחלקת הבדק, מנהל החברה ועוד שורה של אנשי מקצוע נוספים.

במהלך הפגישה, אנשי המקצוע מטעם החברה בחנו מגוון אפשרויות להגדלת את שטחו של החדר באמצעות ניסור הקירות, הסרת קירות גבס שהותקנו ועוד. אלא שתצוגת התכלית שיצרה החברה לא הייתה משכנעת (בלשון המעטה). שכן, היה ברור כי מדובר בניסיון הפחדה אשר נועד לגרום לתובעים לזנוח את דרישותיהם ובתמורה החברה לא תבצע שינויים מרחיקי לכת בדירה.

בקצרת האומר, יצוין כי החברה הציעה לנסר מספר סנטים מעובי הקיר החיצוני ועוד עשרות סנטים מעובי הקיר הפנימי, ובכך להרוויח עוד כ- 20 ס"מ שבאמצעותם אי ההתאמה (אולי) תתוקן. אלא שבפועל, החברה התעלמה מעובי החיפוי, וכן ממגבלות של פיקוד העורף אשר קבעו עובי מינימאלי לקיר הצמוד לממ"ד.