ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ

משרדנו ייצג זוג רוכשי דירות אשר רכשו דירה בפרויקט אונו פריים של חברת מצלאווי בקריית אונו. זאת בעקבות איחור במסירת הדירה לידם במשך כ- 7 חודשים, מסירת הדירה ללא חניה, אי תשלום זיכוי בעבור אביזרים ופריטים ומחלוקת לגבי התחייבות החברה לשאת בעלות התקנת המזגן.

• מאמר: המדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת דירה.

לפי הסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים בחודש 11/2014, התחייבה החברה למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 30.11.2016. אלא שהדירה נסמרה בסופו של דבר באיחור של כ-7 חודשים ללא החניה.

• מאמר: התמודדות עם טענות לפטור מתשלום פיצוי בשל מגפת הקורונה.

משרדנו קיבל את הטיפול בתיק בשלב מתקדם יחסית ולאחר שהגישו הרוכשים תביעה שכללה, בין היתר, פיצוי בגין איחור במסירת דירה עד למועד בו התקבל טופס 4. כלומר, פיצוי בגין 4 חודשי במסירת הדירה.

• מאמר: עשרת פסקי הדין המובילים – איחור במסירת דירה.

במסגרת כתב תביעה מתוקן שהגיש משרדנו – תבעו הרוכשים פיצוי מכח חוק המכר דירות עד למועד בו הדירה הייתה ראויה למגורים, לאחר שהליקויים המהותיים תוקנו וכשבדירה הייתה נקיה מציוד, חפצים ופועלים של הנתבעת. כלומר, פיצוי בגין 6 חודשי איחור במסירת הדירה.

• מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

כידוע, לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), יזם אשר מאחר במסירת הדירה מחויב לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגובה פי 1.25 בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן. כלומר, אם דמי השכירות עומדים על 8,000 ₪ לחודש – הפיצוי החודשי בשמונת החודשים הראשונים יעמוד על 12,000 ₪, ולאחר מכן על 10,000 ₪.

עוד נטען במסגרת כתב התביעה המתוקן כי אחת הסיבות העיקריות לעיכוב נבעה מתוכנית שינויים שהגישה החברה; תוכנית שבמסגרתה הוספו 2 קומות ו- 9 יחידות הדיור. מבדיקות תכנוניות שנעשו עלה כי החברה הגישה בשנת 2015 תוכנית נקודתית (תב"ע) שכללה תוספת של 9 יחידות דיור, זאת בכפוף לביצוע עבודות והקצאת שטחים לתועלת הציבור.

עם אישור התוכנית הנ"ל, הגישה החברה בקשה להוצאת היתר בנייה בחודש 02/2016, כך שבמסגרת הבקשה להיתר בקישה החברה לממש את זכויות הבנייה שהתווספו בתוכנית הנקודתית. עיון בתיק הבניין מלמד כי אישור הבקשה התעכב בעקבות הליכי ערר ואי עמידה במטלות הציבוריות שנקבעו בתוכנית. על כן, רק בחודש 08/2016 ניתן היתר בנייה להוספת יחידות דיור הנ"ל.

לפי סעיף 5א(ג) חוק המכר דירות – "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

על מנת "לזכות" בפטור מכח סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – היזם נדרש לעמוד בשורה של מבחנים שנקבעו בפסיקה, ובכלל זאת – "מבחן הסיבה בלעדיה אין". לפי המבחן הלה – בהתקיים מספר נסיבות מעכבות שהתרחשו במקביל – די בנסיבה מעכבת אחת על מנת לדחות את טענתו של היזם לפטור מתשלום פיצוי.

כפי שפורט בהרחבה במדריך המקיף והמלא לחוק המכר דירות, בתי המשפט קבעו שהפעלת תניית הפטור מחייבת לעמוד בשלושה מבחנים, ובהם: מבחן עובדתי, מבחן משפטי ומבחן כללי. היות שחשיפת המידע לגבי תוכנית השינויים מנע מהנתבעת לעמוד במבחן העובדתי, מאליו התייתר הצורך לדון בתחולתם של יתר המבחנים.

בנוסף, התובעים נאלצו להתמודד עם שורה של האשמות שהנתבעת העלתה כנגדם; טענות שהאשימו את התובעים באיחור במסירת הדירה. על כן, צירוף מסמכים לתביעה אשר מעידים על עיכוב במסירת הדירה עקב תוכנית שינויים ותוספת יחידות דיור – ממחישות מעל לכל ספק כי החברה לא עמדה במבחן הסיבה בלעדיה אין.

במסגרת כתב התביעה וההליך המשפטי הובא תיעוד של מצב הדירה לאחר שהתקבל טופס 4, התכתבויות מול נציגי החברה אשר הסכימו שיש לדחות את מועד המסירה והשלים את העבודות. על כן, מאליו מובן מדוע טענות הנתבעת שהמסירה נדחתה באשמת התובעים מקבלות משקל נמוך, אם בכלל.

כפי שצוין לעיל, הנתבעת התחייבה בהסכם המכר למסור את הדירה ביחד עם החניות שהוצמדו אליה בהסכם המכר. אלא שטופס 4 למרתפי החניה התקבל כשמונה חודשים לאחר שהתקבל טופס 4 לאכלוס הדירות. היות שניתנה התחייבות חד משמעית שלא למסור את הדירה ללא החניות – התביעה כללה דרישה לפיצוי כספי בעד האיחור במסירת החניות.

בסופו של דבר, בחודש 06/2022, הושג הסכם פשרה לשביעות רצונם של התובעים, כך שבחלוף כשש שנים ממועד המסירה הם וכשבע שנים מתחילת האיחור – שולם להם פיצוי הולם בהתאם להוראות חוק המכר דירות.