ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ

משרדנו הגיש תביעה בגין איחור במסירת דירה מקבלן בשם רוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב כנפי נשרים ברמת גן על ידי חברת ק.ש כנפי נשרים בע"מ (חברה בת של חברת שכטר נדל"ן) תביעה בגין איחור של 22 חודשים במסירת הדירה ו 4.5 חודשים נוספים במסירת החניה, כך שגובה התביעה הועמד על סך של 212,138 ₪.

• מאמר: המדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת דירה מקבלן.

• מאמר: המדריך המלא והמקיף לחוק המכר דירות.

בכתב התביעה שהוגש בהליך ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ, צוין כי החברה התחייבה במסגרת הסכם המכר למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 19.03.2019, אלא שבפועל הדירה נמסרה רק ביום 22.01.2021 כלומר באיחור משמעותי.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

קודם להגשת התביעה נשלח לחברה מכתב התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים אשר כלל דרישה לתשלום פיצוי, פירוט של ההלכות המחייבות והמנחות בתחום, התייחסות לטענות צפויות של החברה וכן צוינו פרטים ונתונים שמרוקנים מתוכן כל טענה של החברה לפטור מתשלום פיצוי.

• מאמר: חיוב רוכשי דירות בעבור תשריטים וחיבור לחברת החשמל.

לטענת החברה, האיחור במסירת הדירה נבע בשל משבר הקורונה, וכן עקב עיכוב בהגעת מתקני החניה. על כן, טענה החברה כי מדובר בנסיבות מעכבות אשר נכנסות בגדרו של המונח "כח עליון", ומשכך היא פטורה מתשלום פיצוי.

• מאמר: ביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

אלא שבניגוד מוחלט לטענות החברה בדיקה מול רשויות וגורמים חיצוניים הצביעו על נסיבות מעכבות נוספות, בקשות לקבלת אסמכתאות אשר תומכות בטענותיה זכו להתעלמות, דרישות לקבלת מסמכים נוספים נתקלו בסירוב ועוד.

• מאמר: סדרת המאמרים הנוגעת לטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי.

למרות חוסר שיתוף הפעולה מצד החברה, במהלך הפגישה היא טענה בביטחון מלא כי ידוע לה שבתי המשפט ניכו מספר חודשים מהאיחור במסירה בשל מגפת הקורונה, שטענותיה התקבלו בסבירות כמעט מוחלטת, שהאיחור בגין הזמנת והתקנת החניות שהיו באחריותה הבלעדית נחשבים לכח עליון ועוד טענות.

• מאמר: רוכש מול יזם – על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי.

רקע והסבר על הפיצוי מכח חוק המכר דירות ועל סעיף הפטור המעוגן בחוק:

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב את היזם לשלם פיצוי חודשי בגין האיחור במסירת הדירה, כך שבשמונת החודשים הראשונים ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בגין כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.

אלא מאי, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות קובע כי "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

המשפט המפורסם "פתחו לי פתח כחודה של מחט ואני אפתח לכם כפתחו של אולם" מיושם ביתר שאת ביחס לשימוש שיזמים וקבלנים מבצעים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.

שכן, לפי הפסיקה של בתי המשפט רק מקרים נדירים, חריגים ויוצאי דופן יקנו פטור מתשלום פיצוי, אולם המציאות מלמדת שהנ"ל לא מפסיקים לנסות את מזלם והופכים כל אירוע לא היה בשליטתם ושהם לא יכלו לצפות את התרחשותו.

• מאמר: איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022).

מכאן, שהשימוש המוגבר והמיותר שמבוצע בסעיף 5א(ג) חורג בהרבה ממטרות החוק שנועדו להקנות רשת הגנה לרוכשי הדירות, ועם הפסיקה המנחה והמחייבת שהצטברה במשך עשרות שנים.

כיצד אפשר להתמודד עם הסכמים שמקפחים את זכויות הרוכשים ושמגדירים שורה של נסיבות ואירועים שכל אחד מהם נחשב לכח עליון?

חוק המכר דירות מוגדר כחוק קוגנטי, כלומר חוק שלא ניתן להתנות על הוראותיו. שכן, סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש. מכאן, שכל סעיף בהסכם המכר שמתנה או מקפח את זכויות הרוכש לעומת האמור בחוק – בטל ומבוטל!

לכן, על מנת שכל הגורמים, הנסיבות וההוראות שמקנים ליזם פטור מתשלום פיצוי יקבלו תוקף מחייב, עליהם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות. במילים אחרות, על היזם להוכיח שהנסיבות המעכבות לא היו בשליטתו ושהוא לא יכול היה לצפות את הסיכון או להיערך אליו. אי עמידה בנטל ההוכחה מוביל לדחייה אוטומטית של טענות היזם.

• מאמר: איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה.

לפי ההלכה הפסוקה, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, סעיף הפטור, מורכב משני מבחנים – המבחן העובדתי והמבחן המשפטי. כל אחד מהמבחנים הללו מחולק למספר מבחני משנה. לפי המבחן העובדתי, היזם נדרש להוכיח שלא התקיימו נסיבות מעכבות נוספות, לצרף יומן עבודה, להגיש חוות דעת מומחה בעניין, לעמוד במבחן הסיבה בלעדיה אין ועוד מבחנים.

היות שהמבחן העובדתי מהווה תנאי סף למעבר למבחן המשפטי – כישלון בהוכחת הסיבות המעכבות מוביל לדחייה אוטומטית של טענות היזם. לעניין זה, המבחן המשפטי מבוסס על מבחן הציפייה, מכאן שיש לבחון את יכולתו של היזם לצפות את הכשל או האירוע שהובילו לכך.

ניקח לדוגמה את טענותיה של הנתבעת לכך שהעיכוב נגרם בשל אי הגעת מתקני החניה. על פניו, מדובר בטענה מקוממת, שכן האחריות להשלמת הפרויקט ולביצוע כלל העבודות מוטל על החברה. עוד עלינו לשאול, מתי מתקני החניה הוזמנו, האם מועד ההזמנה נעשה מספיק זמן לפני, האם החברה יכולה הייתה להזמין מתקן מספק אחר במועד מוקדם יותר, האם היו שיקולים כלכליים ביחס לבחירת הספק ועוד שאלות רבות מגוונות.

בנוסף, עלינו לשאול האם העיכוב בבחירת החניות התרחש במקביל לטענות הנוגעות למגפת הקורונה, וזאת משום שאין דחיות חופפות או דחיות שאינן עומדות במבחן הסיבה בלעדיה אין. בעניין זה, מן הראוי לציין שפרוטוקולים של הוועדה המקומית התמקדו בקשיים הצפויים בהתקנת החניות, בצורך לתקן כשלים שהתגלו קודם לאישור הבקשה להיתר בנייה, שינויים במספר מקומות החניה ועוד.

• מאמר: עשרת הדברות לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה בתקופת הקורונה:

עוד יצוין שעל החברה להוכיח שכמות הפועלים ירדה בשל מגפת הקורונה (ושכמות הפועלים לא הייתה נמוכה עוד קודם לכן), שחל עיכוב באשמת הרשויות, שמשך העיכוב לא חרג מזמני ההמתנה המקובלים בבירוקרטיה הישראלית ועוד.

משכך, עינינו הרואות שאפשר בנקל להפוך כל אירוע לנסיבה מעכבת שנכנסת בגדרי המונח כח עליון, אך לעמוד בנטל ההוכחה זהו כבר סיפור אחר.

מתי להגיש את התביעה במהלך תקופת האיחור או בסופה?

במקרה שלפנינו, התובעת הגישה את תביעתה חודשים רבים לאחר שמועד המסירה החוזי חלף וכשנה לאחר שהדירה נמסרה לידיה. שאלת מועד הגשת התביעה מעסיקה רוכשי דירות רבי שמתחבטים בנושא.

מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

במענה לשאלה בפורום המשפטי, הוסבר שיש לבחון כל מקרה לגופו, אך ככלל מומלץ שלא להשתה יתר על המידה בהגשת התביעה. כידוע, חוק המכר דירות נועד לתת מזור למצוקה הכלכלית שאליה נקלע הרוכש בעקבות האיחור במסירת הדירה, וזאת באמצעות תשלום מידי בכל חודש איחור. השתהות בהגשת התביעה מוסיפה לקושי הכלכלי של הרוכש, מאפשר ליזם להוסיף טענות מעכבות נוספות וכו'.

• קישור לשאלה מהפורום המשפטי.

כך למשל, בתביעה הנ"ל, לו התביעה הייתה מוגשת חודשים ספורים לאחר שמועד המסירה החוזי חלף – לא היה ליזם מקום להוסיף טענות בדבר מגפת הקורונה. בדומה לכך, אין ליזם יכולת להסתמך על אירועים שהתרחשו לאחר מועד המסירה החוזי.

היות שבירור המחלוקת בין הצדדים נמצאת בתחילת דרכה, ומשום שטרם הוגש כתב הגנה על ידי הנתבעת – לא הועלו הטענות של החברה.

איחור במסירת החניה:

נקודת המוצא היא שהדירה צריכה להימסר יחד עם הצמדותיה, ובכלל זאת: חניה, מחסן, גינה וכו'. על כן, מסירת הדירה ללא הצמדותיה אינה מהווה מסירה סופית ומוחלטת, ומשכך עומדת לרוכש הזכות לדרוש פיצוי בשל כך.

במקרה שלפנינו, שמאי מטעם התובעת העריך את דמי השימוש הראויים בעבור החניה בסך של 420 ₪ לחודש, כך שבעבור תקופת האיחור במסירת החניה הפיצוי נאמד בסך של כ- 2,000 ₪.

הגשת תביעה שנה לאחר שהדירה נמסרה:

למרות שמומלץ לא להתמהמה עם הגשת התביעה, המסר שעולה במקרה שלפנינו הוא ברור – רוכשי דירות יפעלו למימוש זכויותיהם והטבת נזקיהם גם לאחר שהדירה נמסרה, ולעיתים חודשים ואף שנים לאחר מכן.

עוד יצוין כי, התובעת פנתה קודם לכן לחברה בדרישה לקבלת פיצוי, אולם פניותיה לא טופלו כראוי.