51184-12-20 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ

משרדנו ייצג זוג רוכשי דירות בתביעה בגין איחור במסירת דירה אשר עמדה במועד הגשת התביעה על כ- 25 חודשים (!!! ), ושבגינה חויבה החברה היזמית בתשלום פיצוי בסך של כ- 300,000 ₪.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

הפרויקט ברחוב הנביאים 65 בבת ים נחשב בשנת 2016 לפרויקט העיבוי בינוי הגדול ביותר; פרויקט שחלש על בניינים רבים אשר חוזקו כנגד רעידות אדמה, הורחבו, שופצו, התחדשו בממד"ים ובעוד מאות של יחידות דיור.

אלא שמספר חודשים לאחר שהפרויקט קרם עור וגידים ויצא מן הכח אל הפועל – החלו להתגלות בעיות בביצוע עבודות, נרשמו עיכובים והפרות הסכם ועוד מרעין בישין כאלו ואחרים. וכך יוצא, שבכתבה מחודש 20/2020 פורסמו חלק מן הקשיים שאליהם נקלע הפרויקט, קריסת היזם ובריחתו לחו"ל.

לא תחלוף שנה, ובחודש 01/2021, תפורסם כתבה נוספת לפיה מונה כונס נכסים להשלמת עבודות הפרויקט. צוין דרך עצוב בפרויקט שזכה ליחסי ציבור ולכתבות אוהדות בתחילת דרכו.

דעיכתו התלולה והכואבת של הפרויקט הפתיע רוכשי דירות רבים ואף את בעלי הדירות שעמם נחתמו ההסכמים לביצוע הפרויקט. שכן, בחודשים הראשונים המביט מהצד היה מקבל את הרושם כי מדובר בפרויקט רחב היקפים, שמתקדם ביעילות ובמהירות שנמצא בשלבי סיום.

• מאמר: ליקויי בנייה – מתי היזם יחויב בפיצוי כספי במקום תיקון הליקויים.

אלא שבדיעבד מתברר כי המצב בפועל היה שונה מן הקצה אל הקצה.

במסגרת תביעה שהוגשה על ידי משרד עורכי דין כפיר חיון לקבלת פיצוי מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת הדירה בחודש 12/2020, נערכה בדיקה מקיפה יסודית אחר מצבו של הפרויקט, הליכי הרישוי ומכירת הפרויקט לצדדים שלישיים.

מבדיקה שנערכה בתיק הבניין, בתיק החברה ברשם החברות ובמקורות שונים – עלה החשש כי חברת פרויקט עיבוי בינוי הנביאים 65, בת ים בע"מ נוהלה באופן בלעדי וייחודי על ידי חברת האם קבוצת ענדב יזמות בע"מ. משכך, נטען כי מדובר בחברה שהינה שקופה לחברת האם, ועל כן נתבקשה הרמת מסך.

על כן, בתביעה שהוגשה בהליך ת"א 51184-12-20 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ, נכללה הן חברת הבת והן חברת האם. אולם, בשל הקושי לאתר את משרדיה של חברת האם חל הצורך למחוק את החברה עם התקדמות ההליך.

מדובר בקושי משמעותי אשר הרוכשים נתקלו בו עת הוגשה על ידם התביעה הראשונה בהליך תא"מ 9135-07-19 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ(הח"מ לא ייצג את הרוכשים בתביעה זו); תביעה שנמחקה בסופו מחוסר מעש עקב קושי באיתור החברה היזמית – נתון שמלמד על הקשיים של החברה.

לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה בשמונת החודשי הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בגין כל חודש נוסף לאחר מכן.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות הצדדים להחריג את סעיפי הפיצוי הנ"ל בגין נסיבות "שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". על פניו, קשה למצוא הצדקה לכך שאיחור שנמשך למעלה מ- 25 חודשים אינו בשליטת המוכר ועוד יותר קשה למצוא נסיבות שפוטרות את היזם מתשלום פיצוי בגין איחור כה משמעותי.

• מאמר: רוכש מול יזם – על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי.

ועדיין, במסגרת כתב ההגנה הנתבעת דרשה פטור מתשלום פיצוי בשל הקשיים שאליה נקלעה, בשל מעשי מרמה שדרדרו אותה לקשיים הללו ועוד.

כפי שצוין בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה – יזם הטוען לפטור מתשלום פיצוי נדרש לעמוד במבחן העובדתי ובמבחן המשפטי שמעוגנים בחוק המכר דירות. מבחנים אלו מחולקים לתתי מבחנים שמטילים על היזם חובת הוכחה גבוהה ומשמעותית.

• מאמר: ליקויי בנייה – אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט.

על מנת שניתן יהיה לדון בטענות לפטור הנ"ל היזם נדרש לחשוף מספר מסמכי יסוד שניתן באמצעותם ללמוד על מצב הפרויקט. אלא שמסמכים אלו לא הומצאו במקרה דנן.