ת"א 61804-03-22: נחמן ואח' נ' המדורגים של גלים בע"מ

בהליך ת"א 61804-03-22: נחמן ואח' נ' המדורגים של גלים בע"מ, משרדנו מייצג שני רוכשי דירות אשר רכשו דירה מאת חב' המדורגים של גלים בע"מ (חברת בת של חברת גלים התחדשות עירונית בישראל) זאת בעקבות איחור במסירת הדירה לידם, אי תשלום פיצוי מכח הוראות חוק המכר דירות והפרות נוספות של הסכמי המכר והוראות הדין. בסופו של דבר – גובה התביעה נאמד בסך של 473,417 ₪.

• מאמר: המדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת דירה מקבלן.

ההליכים שקדמו לתביעה:

כאמור, התביעה הנ"ל הוגשה על ידי שני רוכשי דירות. חודשיים לפני שחל מועד המסירה החוזי של הרוכש הראשון – הודיע לפתע הנתבעת על דעת עצמה כי מועד המסירה נדחה בשל שינויים שהוזמנו זמן רב לפני כן.

• מאמר: עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר בעניין איחור במסירת דירה.

בתגובה להודעת החברה, הרוכש הסביר באופן מדויק ומשכנע כי הדחייה אינה מוצדקת, אך בשל רצונו להימנע ממחלוקות הוא הסכים להתפשר עם הנתבעת (לצורכי משא ומתן בלבד) על חלק מדרישותיה, ובלבד שישולם פיצוי בגין האיחור במסירה. אלא שחרף הרצון הטוב שגילה הרכוש – הנתבעת לא שילמה פיצוי.

• מאמר: המדריך המלא והמקיף לחוק המכר דירות.

בחודשים שחלפו לאחר מכן, התובע פנה אל הנתבעת פעמים נוספות בדרישה לקבלת פיצוי בהתאם להוראות חוק המכר דירות, דרש לקבל מועד מסירה עדכני, ביקש לקבל הסבר לגבי הנסיבות המעכבות – אך ללא הועיל. שכן, כל פניותיו זכו להתעלמות.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

זמן קצר לאחר מכן, הודיע הנתבעת לרוכשים שהיא איננה מתכוונת לשלם פיצוי בעד האיחור במסירת הדירה לידם בשל משבר הקורונה. לטענתה, מגפת הקורונה נחשבת לאירוע בקנה מידה עולמי, שהיא לא יכולה הייתה לצפות אותו או להיערך אליו.

• מאמר: חיוב רוכשי דירות בעבור תשריטים וחיבור לחברת החשמל.

עוד הפליגה הנתבעת וציינה בפני רוכשי הדירות שהיא בטוחה שבית המשפט יסכים עם טענותיה, שישנם פרסומים של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון שתומכים בטענותיה, שידוע לי כי ישנם הליכי חקיקה בכנסת להכרה בקורונה ככח עליון שפוטר יזמים מתשלום פיצוי, שהיא סבורה כי בית המשפט ישעה לטענותיה ועוד טענות שנועדו לגרום לרוכשים לוותר על טענותיהם.

• מאמר: סדרת המאמרים הנוגעת לטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי.

בנוסף, טענה הנתבעת שחלו עיכובים באשמת הקבלן שלא עמד בקצב העבודות, באשמת חברת החשמל שביצעה את העבודות בעיכוב, באשמת עיריית הרצליה שלא הנפיקה אישורים בזמן ובגין גורמים נוספים שלגישתה הוגדרו בהסכם המכר כנסיבות מעכבות שמצדיקות את דחיית מועד המסירה.

• מאמר: איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה.

נוצר מצג שווא כאילו בכל חודש ובכל רגע צפוי להתקבל טופס 4:

בתגובה לדרישות הרוכשים לקבלת פיצוי ומועד מסירה עדכני – טענה החברה כי הפרויקט נמצא בישורת האחרונה, שבעוד זמן קצר עבודות הבנייה תושלמנה ושהיא עתידה לקבל אישור אכלוס בזמן המאוד קרוב.

• מאמר: עשרת הדברות לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה בתקופת הקורונה:

התנהלותה של הנתבעת אופיינה במצגי מטעים כאילו בכל רגע הדירות צפויות להימסר ושהיא מתקדמת בצעדי ענק להוצאת טופס 4. כך למשל, בחודש אוקטובר טענה החברה שהדירות תימסרנה בחודש דצמבר, ואילו בחודש דצמבר היא הודיע שהדירות תימסרנה בחודש פברואר. לאחר מכן, בחודש ינואר היא עדכנה שהעבודות תושלמנה בחודש פברואר, אך טופס 4 יתקבל בחודש אפריל. לאחר מכן, ועם הגשת התביעה, הודיעה החברה שהדירות תימסרנה בחודש יוני, אך משיחות עם פועלים באתר הבנייה התקבלו תגובות סותרות.

• מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

במהלך תקופת האיחור החברה התחמקה ממתן תשובות לשאלות הרוכשים, מחזרה טענות לפטור מתשלום פיצוי, האריכה מעת לעת את השפעת הנסיבות המעכבות, מכרה דירות חדשות ללא התחשבות ריאלית בלוח הזמנים לביצוע הפרויקט, פרסמה בערוצי שיווק כי הבנייה מתקדמת כמתוכנן (ישנו אפילו תיעוד לפרסום כי ענף הנדל"ן הוחרג ממגבלות הקורונה, ומשכך היא משלימה את בניית הפרויקט כמתוכנן), נמנעה מלחשוף את כלל הנסיבות המעכבות ועוד.

במקרים אחרים, התנתה החברה את תשלום הפיצוי בהסכמה של הרוכשים לדרישות בלתי לגיטימיות מצדה (אם להשתמש בלשון עדינה), הציעה לשלם פיצוי מופחת מזה שעליה לשלם, האשימה את הרוכשים בעיכוב בהשלמת העבודות ועוד.

לאחר שרוכשי הדירות מיצו את ניסיונותיהם להגיע להסכמות עם הנתבעת באופן עצמאי ובאמצעות הידברות ישירה – הם פנו לקבלת ייעוץ מקצועי וייצוג משפטי, וזאת כשביחס לחלק מהרוכשים נרשם איחור של שנה במסירת הדירה.

שליחת מכתבים:

עם קבלת הייצוג התקיימו מספר שיחות טלפוניות ופגישות משא ומתן שלא הניבו תוצאות ממשיות. על כן, נשלח לנתבעת מכתב התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים. במסגרת זו, נתבקשה החברה לשלם פיצוי רטרואקטיבי בגין חודשי האיחור שהצטברו עד למועד שליחת המכתב, פיצוי עד למועד הצפוי לקבלת טופס 4, להצמיד את יתרת התמורה למדד הידוע במועד המסירה החוזי, לשלם פיצויי עוגמת נפש ועוד.

מיותר לציין כי, דרישת הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה התבססה על חוות דעת שמאית שנערכה לכל אחת מהדירות. מכאן, שדרישות הפיצוי היו מבוססות וסבירות.

עוד צוין במכתב ההתראה כי טענותיה של החברה לפטור מתשלום פיצוי אינן עומדות במבחנים שנקבעו בפסקי הדין המנחים והמחייבים שהתקבלו בנושא (הנושא יפורט בהרחבה בהמשך), שלא הונחה תשתית עובדתית לביסוס הטענות, שישנו תיעוד לנסיבות מעכבות נוספות שהחברה מסתירה ושהתנאים שהציבה החברה כלפי הרוכשים הינם בלתי סבירים.

היות שמכתב ההתראה לא זכה להתייחסות הולמת – נשלח מכתב נוסף, וזאת מתוך רצון להימנע מהגשת התביעה. אלא שגם המכתב הנוסף לא זכה להתייחסות הולמת. במסגרת זו, חזרו התובעים על דרישתם לפיצוי, צוין כי הצפי למסירת הדירה בחודש 04/2022 אינו ריאלי, כי החברה תידרש לשאת בשכר הדירה שישלמו הרוכשים לאחר מסירת הדירה אם הם לא יוכלו לכלכל את צעדיהם בשל התנהלותה ועוד.

בסופו של דבר, ולאחר שהתברר לתובעים כי הנתבעת מנהלת עמם משא ומתן רק כדי לדחות את מועד הגשת התביעה, לבחון את גבולות המשא ומתן ולגרוע מזכויותיהם – הוגשה התביעה הנ"ל.

הגשת תביעה:

בחודש 03/2022, הגישו הרוכשים את התביעה כנגד החברה, וזאת בראש ובראשונה בגין סירובה לשלם פיצוי הולם מכוח חוק המכר דירות, העדר הסכמות באשר להצמדת יתרת התמורה למועד המסירה החוזי, השתתפותה בתשלום דמי שכירות לאחר שהדירה תימסר, עוגמת נפש ועוד.

במסגרת כתב התביעה, ניתן פירוט נרחב שהתבסס על ראיות מהימנות בכתב כי העיכוב לא נגרמו באשמת מגפת הקורונה, שהיו נסיבות מעכבות נוספות, שלא היה מקום לדחות את מועד המסירה באופן רטרואקטיבי בשל שינויים שבוצעו חודשים לאחר מכן, כי ניסיונותיה של החברה למסור את הדירות לפני שהתקבל טופס 4 מהוות טעם חמור לפגם ועוד טענות.

עוד צוין בכתב התביעה כי הפיצוי אמנם מבוסס על חוות דעת שמאית, אלא שחוות הדעת טרם הושלמה באופן סופי עקב סירובה של החברה לאפשר לשמאי להיכנס לדירות. על כן, התובעים שמרו על זכותם לתקן את חוות הדעת השמאית בהמשך.

אחד מהקשיים שהתגלו בעת ניסוח כתב התביעה נגע להגדרת תקופת האיחור. שכן, מצד אחד היה ברור כי הדירות לא תימסרנה בחודש 04/2022, אך לא היה ניתן לדעת השלמת העבודות וקבלת אישור אכלוס תלויה בגורמים נוספים שאינם ידועים לתובעים במועד הגשת התביעה ואשר עלולים לדחות את מועד המסירה בפועל בחודשים רבים.

לשיקולים אלו יש משקל משמעותי ביחס לסעדים שצוינו בתביעה, ובכלל זאת אם לראות את האיחור במסירה כהפרה מתמשכת, האם לדרוש פסק דין הצהרתי ביחס לאיחור העתידי, תשלום עתי או שילוב של הסעדים הללו.

הפיצוי מכח חוק המכר דירות:

לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת הדירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות בעבור הדירה בשמונת החודשים הראשונים ופיצוי הגובה פי 1.25 מדמי השכירות בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן.

עוד נקבע בחוק כי היזם ישלם את הפיצוי באופן רטרואקטיבי בתום 60 ימי החסד, כך שמהיום ה- 61 ישולם פיצוי בעבור החודשיים שקדמו לו. יחד עם זאת, כאשר ברור שהדירות לא תימסרנה במהלך תקופת החסד אין טעם לחכות.

על מנת שהוראות חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה, סעיף 7א(א) לחוק אוסר להתנות עליהם, אלא לטובת הרוכש. בזכות סעיף זה, בעלי הדירות מצליחים להתנגד לניסיונות בלתי פוסקים מצד יזמים בדבר לפגוע בזכויותיהם.

סעיף 5אג לחוק – על היזם לעמוד בתנאי הסעיף כתנאי סף לקבלת פטור מתשלום פיצוי:

סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מקנה ליזם אפשרות לגרוע מזכויות הרוכש ולצמצם את הפיצוי שישולם בגין האיחור במסירת הדירה. במקרים רבים, אנו מותחים ביקורת על השימוש המוגבר והמופרז שמבוצע בסעיף הפטור, ובתוך שכך מציינים כי המשפט המפורסם "פתחו לי פתח כחודה של מחט ואני אפתח לכם כפתחו של אולם" מתקיים ביתר שאת לגביו.

בקצרה יצוין כי, היזם נדרש להוכיח את התקיימות המבחן העובדתי, המבחן המשפטי והמבחן הכללי. מדובר במבחנים שעל היזם לעמוד בהם במצטבר ושלפי הלכה הפסוקה ההיתכנות לכך תתרחש רק במקרים מיוחדים, יוצאי דופן וחריגים ביותר. כמו כן, על היזם לעמוד בנטל ההוכחה, בנטל השכנוע ובנטל הבאת הראיות.

השפעת דיני החוזים:

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מטיל על הצדדים להסכם את החובה לנהוג בתום לב בזמן ניהול המשא ומתן, ואילו סעיף 39 מחייב אותם לקיים את התחייבויותיהם בתום לב.

לפי הפסיקה הקיימת, החובה לנהוג בתום לב בשלב המשא ומתן הינה חובה מוגברת, כך שעל הצדדים חלה אחריות גדולה יותר. היות שחובת הגילוי הינה נגזרת של חובת תום הלב, יוצא אפוא שזמן המשא ומתן ישנה חובת תום לב מוגברת.

על כן, הסתרת מידע בשלב המשא ומתן אשר נוגע לנסיבות מעכבות, לכשלים שעלולים לעכב את מועד המסירה וכיוצא בזה הטעיות – עלולים להוות הפרה של חובת תום הלב. במקרה שלפנינו, צוין כי הנתבעת העלתה טענות לעיכובים באשמת הקורונה, אך בפרסומיה השונים היא טענה שהעבודות מתקדמות כרגיל, ואפילו ביתר שאת.