top of page
תמ"א 38 - התחדשות עירונית
לאחר מספר שנים בהן צברתי ניסיון כעורך דין של חברת נדל"ן מובילה ומוכרת בתחום ההתחדשות העירונית - לקחתי את הידע הרב, הכלים והמיומנות הייחודיות שרכשתי כיועץ משפטי של חברה יזמית לטובת הקמת משרד שמתמקד ועוסק בתחום המקרקעין (תוך התמקדות בהליכים משפטיים בתחום המקרקעין).
במסגרת זו, ניהל המשרד עשרות תביעות והליכים משפטיים בתחום המקרקעין; ליווה פרויקטים; לקח חלק בפעולות תכנון והתנגדויות אצל מוסדות התכנון\ וכן העניק ייעוץ משפטי בנושאים הללו. על כן, מדובר בידע רב ופרקטי שנצבר במשך שנים רבות ושעומד לרשות לקוחות המשרד.
כמו כן, אנו פועלים להנגשת מידע בתחומי הנדל"ן והמשפט (בייחוד ברשתות חברתיות) ולחיבור בין אנשי מקצוע בתחום לבין הציבור הרחב באמצעות קבוצה המנוהלת על ידינו בפייסבוק- "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית (תמ"א 38)" בה חברים מאות משתמשים פעילים. וכן קבוצת "האות הקטנה - משפט, נדל"ן ומה שבניהם" בטלגרם.
תכנון ובניה
מקרקעין - נדל"ן
מיסוי מקרקעין
התחדשות עירונית
שכירות
תמ"א 38 - רקע:
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית החולשת על כל שטחה של המדינה ומטרתה העיקרית היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בנוסף, לתמ"א 38 מטרות נוספות, לרבות: חידוש הסביבה העירונית (ומכאן השם - התחדשות עירונית) וכן חלוקה והקצאה של שטחים מחדש. מאז אישורה של התכנית בשנת 2005 אושרו ובוצעו מאות פרויקטים בכל רחבי המדינה כשהביקוש לתמ"א הולך וגובר מדי שנה. אחת הסיבות לביקוש ההולך וגובר נעוץ בתמורות הניתנות לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט, כך שבמסגרת הפרויקט משיגים בעלי הדירות יתרונות נוספים מלבד חיזוק המבנה.
תמ"א 38 - למה לבחור בנו - ניסיון המשרד:
הישגי המשרד מדברים בעד עצמם - עד כה הוענקו שירותים לחברות מובילות ומוכרות בתחום ההתחדשות העירונית.
למשרדנו ניסיון מוכח וידע רב בכל הקשור לליווי וייעוץ משפטי בתמ"א 38 והתחדשות עירונית שנצבר במשך שנים רבות.
משרדנו ליווה מספר דו ספרתי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38) במספר ערים שונות.
מהם השירותים שתקבלו מאיתנו כבעלי דירות?
אנו דואגים שלקוחותינו יקבלו את כל הבטוחות הראויות.
אנו נדאג לכם לכל מנגוני ההגנה המשפטיים והמסחריים שנועדו להגן על זכויותיכם.
אנו נלווה אותכם מתחילת המשא ומתן ועד לסיום פרויקט התמ"א.
אנו נדאג לכם לתמורות הראויות ונפקח על קיומו ויישומו של ההסכם למענם.
משרדנו דוגל במתן יחס אישי, הולם ורמת שירות גבוהה לכל לקוח.
איך מתחילים?
-
שתפו את כל בעלי הדירות בתהליך ובקבלת ההחלטות.
-
תמנו על נציגות מבין בעלי הדירות.
-
בחרו אנשי מקצוע בעלי ידע ומומחיות בתחום, לניסיון יש משמעות בתחום זה.
-
תלמדו מניסיון של אחרים: בדקו פרויקטים שבוצעו - לכל מידע יהיה ערך רב בהמשך.
-
בחרו עו"ד שיעניק לכם ייעוץ משפטי החל מהשלבים הראשונים ועד לסוף הפרויקט.
-
תבחנו את התמורות ואת הבטוחות הניתנות לכם עוד בשלב המו"מ.
-
הגדירו לוח זמנים ברור ומפורט לפעולות הנדרשות לביצוע הפרויקט.
-
למעט חריגים, בעלי הדירות לא אמורים לשלם בעבור הפרויקט.
רשימת פרויקטים (חלקית), מבין הפרויקטים שליווינו בראשון לציון, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, חולון, תל אביב וכו'.
תמ"א
Anchor 1
מכירת / רכישת דירה נמנות על העסקאות החשבות והמורכבות בחייהם של מרבית האנשים, כשמרביתם יבצעו את הפעולות הללו פעמים בודדות (לעתים פעם אחת בלבד) במהלך חייהם. לצורך ביצוע עסקה במקרקעין נדרש ידע רב, ניסיון בתחום הנדל"ן וכן שליטה ובקיאות במגוון רחב של נושאים הנדרשים לצורך זיהוי מכלול הסוגיות והנושאים שעולים בכל עסקה לפיה מאפייניה הייחודיים.
כחלק מפעילותינו בתחום ההתחדשות העירונית אנו מלווים מספר רב של עסקאות אשר במהלכן נמכרות עשרות דירות. פעילתנו הענפה בתחום הנדל"ן והיקף העסקאות אותן אנו מלווים בשגרת העבודה מקנה למשרדנו ידע רב וניסיון מוכח בליווי עסקאות החל מראשיתן ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
עסקאות במקרקעין - מכירת / רכישת דירת מגורים:
המונח עסקה במקרקעין כולל היקף ומגוון רחב של "פעולות במקרקעין" מסוגים שונים, כשבמסגרת זו מבין כל הפעולות ניתן לציין את העסקאות לרכישת / מכירת דירה כעסקאות השכיחות והנפוצות ביותר, כך שבמסגרת פרסומים תקופתיים אנו עדים לאלפי עסקאות מסוג זה בכל חודש. עם זאת תדירותן ושכיחותן של עסקאות אלו אינן מפחיתות ממורכבותן וכן את הצורך בליווי משפטי החל מתחילת המשא ומתן ועד להשלמת העסקה.
לעמוד האתר במקרקעין - נדל"ן לחץ כאן.
נדל"ן - מקרקעין
Anchor 2
על מכירת זכות במקרקעין משולם מס שבח. במקרים מסוימים יינתן פטור ממס השבח.
בהעדר פטור יש לבחון חלופות לצמצום החבות.
חוק מיסוי מקרקעין מטיל על הצדדים לעסקה חובת תשלום לפי השיעור שנקבע בחוק או בתקנות מיסוי מקרקעין. אולם, בהתקיים תנאים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס או לחלופין או להפחית את גובה התשלום.
מהם המסים העיקריים מכח חוק מיסוי מקרקעין?
המסים העיקריים המוטלים כיום מכח חוק מיסוי מקרקעין הם מס השבח ומס הרכישה, כשנכון להיום שיקולי המס הם חלק אינטרגלי מהשיקולים שיש לקחת בחשבון בכל עסקה במקרקעין.
היקף החוק?
חוק מיסוי מקרקעין מגדיר עסקה במקרקעין באופן נרחב, וזאת כדי ללכוד כמות רחבה יותר של עסקאות ובתוך שכך למנוע תכנוני מס לא לגיטימיים אשר יובילו להתחמקות מתשלום מס מכח החוק.
פטורים והקלות:
עם זאת, החוק מכיר גם בתכנוני מס לגיטימיים אשר ניתן באמצעות לקבל פטור מתשלום, פטור חלקי או הפחתה משמעותית בגובה התשלום.
כך למשל, פטור ממס השבח לדירת מגורים מזכה נמנה מבין תכנוני המס אשר נועדו לשרת מטרה סוציאלית למשפרי דיור. בדומה לכך, גם הפטור ממס הרכישה נועד לפטור רוכשי דירות שזהי דירתם היחידה מתשלום מס.
מס ריבוי דירות נפסל ע"י בג"ץ וטרם הובא לדיון מחדש בכנסת
חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת תשלום על הצדדים לעסקה.
מס הרכישה מוטל על הקונה בהתאם למדרגות מס הרכישה.
הסכם ממון מאפשר לסתור את חזקת התא המשפחתי לפיו רואים את בני המשפחה כמוכר אחד.
אולם, התנאים לכך נוקשים.
ידע ובקיאות בתחום המיסוי המקרקעין נצבר באמצעות למידה עקבית ומתמדת של החוק, מעקב אחר עדכוני פסיקה ותיקוני חקיקה, ליווי מספר רב של עסקאות ועריכת שומות הנלוות לאותן העסקאות.
מכיוון שחוק מיסוי מקרקעין חולש על מגוון רחב של פעולות במקרקעין מתן שירות וייעוץ משפטי נהפך לשגרתי ונלווה לכל עסקה במקרקעין.
מיסוי מקרקעין
Anchor 3
תכנון ובניה
הגישה הרווחת כיום שעצם הבעלות על נכס מאפשרת לבעליו לבצע כל שימוש בו הוא חפץ, אולם לעומת גישה זו ישנן מגבלות רבות המוטלות על שהבעלים רשאים לעשות בנכס. מרבית המגבלות מוסדרות בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו כשמכוחם נקבע מה ניתן לבנות, איזה שימוש ניתן לעשות, מהן זכויות הבנייה וכיו"ב.
תחולתו הרחבה של חוק התכנון והבניה מגדירה לא רק את אופן השימוש וניצול הזכויות בנכס, אלא גם את התנאים הפרוצדורליים (טכניים) לביצועם, עלותם ואת יתר התנאים הדרושים לצורך כך.
בנוסף להוראות תכנוניות ופרוצדורליות הוראות חוק התכנון והבניה קובעות באילו מקרים תקום חבות בהיטל השבחה, תנאים לפטור בגין ההיטל וכיו"ב.
חוק התכנון והבניה מחיל גם הוראות המטילות אחריות פלילית, כך שעבירה על הוראות אלו עשויה לגרור אישום פלילי. במקרים מסוימים, בהם תוקפן של הוראות אלו נובע משימוש שלא כדין מקרקעין מבצע העבירה עשוי להיות רוכש שקנה את הנכס בתום לב מבלי שידוע לו כי השימוש שאותו הוא מבצע מוגדר לפי החוק כשימוש חורג.
כפי שניתן לראות, הוראותיו של חוק התכנון והבניה חולשות על תחומים רבים ומגוונים בתחום המקרקעין החל מהשלב התכנוני, דרך שלב הרישוי וכלה בשימוש שניתן לעשות בנכס.
הניסיון שנצבר במשרדנו בתחומי המקרקעין ותכנון ובניה מאפשרים לנו להעניק קשת רחבה של שירותים בנושאים אלו הכולל ייעוץ וליווי משפטי לנושאים השונים הקשורים לבקשות להיתרים, הקלות, שימוש חורג, היטלי השבחה ייצוג בפני וועדות ערר ורשויות מקומיות וכו'.
שוק השכירות בארץ מאופיין בהשכרת נכסים (למגורים) לתקופות קצרות יחסית אשר במהלכ ן ובסופן יש מחלוקות משפטיות רבות. את החלק הארי של המחלוקות שמתגלעות במהלך תקופת השכירות ניתן למנוע באמצעות הכוונה וייעוץ משפטי להסדרת החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים וכן התאמת מטרות השכירות לנכס המושכר.
תכנון ובניה
Anchor 4
שכירות
בעו"ד בתחום השכירות אנו נותנים מענה לקשת רחבה של נושאים בתחום החל מהשלב הטרום החוזי ובמתן מענה לשאלות משפטיות ופרקטיות המתייחסות למשך תקופת השכירות ועד לבעיות המתעוררות בתום תקופת השכירות.
כך למשל מבין המחלוקות המשפטיות השכיחות ניתן למנות טענות מצד שוכרים ביחס לליקויים שלא תוקנו בתוך פרק זמן סביר או ליקויים שהמשכיר ידע להם אך לא ציין זאת בפניהם.
בנוסף, בהמשך הרשימה ניתן לראות מקרים בהם המשכירים פעלו בהתאם להנחיות המופיעות בהסכמים שהורידו באינטרנט או שהועברו ממשכירים אחרים, כשלגבי אותם סעיפים נקבע כי הם אינם חוקיים. לכן, מומלץ שלא להיעזר בכל הסכם המופיע באינטרנט.
כמו כן, במסגרת שירותינו אנו מוודאים כי בוצעו כל הפעולות להקטנת החשיפה מפני נזקים למושכר ואי תשלום שכר הדירה. למרות שלעולם לא יהיה ניתן לקבל בטוחה הרמטית ומלאה, ביצוע הפעולות המתאימות יכול להקטין את הסיכוי להיפגע.
לנוחותכם מצורפים מגוון מאמרים שהועלו לאתר בנושאי שכירות, לצורך מעבר לרשימה המלאה יש להיכנס לעמוד הראשי העוסק בתחום השכירות.
Anchor 5
bottom of page